業務案内

相続が発生したお客様へ(相続税申告業務)

相続税の申告書作成業務を行います。
申告書作成のみならず、遺族(相続人)が円満に相続財産を分けるところまでサポートします。

相続税申告について大切なポイントをお伝えします。

①東京及び東京近郊にお住まいのご家族がお亡くなりになった(「相続が発生した」といいます)とき多くの場合、相続人には相続税の申告が必要となります。

相続税を申告する期限は亡くなってから10か月。
いつから相続税申告のために税理士を探しだせばいいのでしょうか。
お葬式が終わって一息ついてから、なるべく早い時期がいいでしょう。具体的には、1~2か月後から動きだしましょう。

理由:
・残された遺族の心が1つのうちに、早く財産を分けるのが重要です。亡くなられると銀行預金口座が凍結し引き出せなくなるため、「遺言」により誰がどの預金をもらうかが決まっているときはすぐ分けることができます。 遺言がない場合には相続人で財産をどのように分けるか「遺産分割協議書」という書類を作成することになります。
どの財産をどう分けるかの話し合いを始めましょう。話し合いの場には当事者である相続人だけを集めます。長女や次女の配偶者が出てくると権利を主張しモメはじめます。時間がたってもいいことはありません。 相続税申告をさっさと片付けてしまいましょう。

・賃貸物件を持っていて家賃収入がある方が亡くなった場合には、4か月以内に「準確定申告」という申告が必要になる場合があります。また状況によっては2か月以内に提出すべき書類もあります。

②自宅の隣に住んでいるいわゆる「お隣さん」が「相続税は払わなかった」と言っていたからといって、「うちも払わなくていいな。ほっとこう」とならないでください。

自宅の大きさとお隣さんの家の大きさがほぼ同じだから、そのぐらいの財産の人には相続税はかからないと判断しがちです。
相続税には「小規模宅地等の特例」という税金がぐっと安くなる制度があります。これを使うと自宅の土地の評価が8割減になるため、相続税ゼロのケースが多々あります。注意すべきは、この制度を使うためには税額がゼロでも10か月以内に相続税の申告が必要ということです。 お隣さんは「小規模宅地等の特例を使って、10か月以内に相続税を申告して、相続税をゼロにした」のかもしれません。何もしないで相続税ゼロではないのです。
何もせず10か月がたってしまうと、お得なこの特例をほとんどの場合使えなくなります。相続税が何百万円にもなったら、もう取り返しがつきません。そのお金で家族で海外旅行や海外留学も行けたかもしれません。 基本的な点ではありますが、相続税の基礎控除が下がった今、大声で言っても言い過ぎることがないぐらい大切なポイントです。お隣さんにも、そのお隣さんにもしっかり伝えてあげてください。

③相続税申告を税理士に依頼したら申告書作成はさておき「不動産を売りましょう」としつこく誘導する税理士事務所があります。

提携の不動産会社を連れて来て、本来売るべきできない不動産を無理やり売ろうとします。信託銀行が出てきて「売りましょう」というケースもあります。税理士ではないに自ら相続の専門家と名乗る業者も、結局不動産を「売りましょう」となります。 どれも、不動産の売買手数料と転売が目当てです。

ご両親から相続した大切な土地を本当に売るべきですか?
相続税をキャッシュで払えるのに余計なお世話じゃないですか。こういうのはすぐに断りましょう。
いま相続関連ビジネスが増えてきていますが、最終的な出口は1つで、お客さんに不動産を売らせるということです。
この部分をしっかり言ってくれる信頼できる専門家をこの国で探すのは大変です。
ちなみに亡くなった後不動産をすぐに売って、小規模宅地等の特例が使えなくなったため相続税が高くなってしまうということもあります。
「相続した財産はしばらく動かさない」これが基本です。

我々の事務所はお客様を中心に役に立つ情報・ノウハウを提供し続けます。
相続税申告と財産のスムーズな分割をお約束します。
相続税申告はぜひ当事務所にご依頼ください。

将来の相続に備えるお客様へ

相続税シミュレーションで相続税がいくらになるのかを把握し、相続税対策をアドバイスします。
・どこまでの範囲が相続財産で
・このままだと相続税がいくらかかって
・では相続税を安くするためにはどうすればいいのか
の3点セットをお伝えします。

ご両親の相続税シミュレーションをする際に、ご両親が現預金をいくら持っているか直接聞くことができない場合もあると思いますが、その場合には、
現預金「500万円、1,000万円、2,500万円、5,000万円、1億円、1億5千万円」と6パターンに分けてそれぞれの場合の相続税を計算します。
現預金がいくら残っているかという情報を子供に与えると、子供が働かなくなると考える方も多いものです。そこで、数パターンの金額が記載されている相続税シミュレーションをご両親に見て頂けばいいのです。

相続税への備えについて大切なポイントを何点かお伝えします。

①相続税はまず、恐れるものはありません。

「相続税で住んでいる家を取られる人がいると聞いた」
     ↓
「テレビや雑誌でも沢山やっているので本当だろう」
     ↓
「うちも取られるかも」

相続税は噂や雰囲気では決まらず、税法で算出方法が決まっています。
相続税は、税金がこれぐらいと明確に計算することができます。そのため、不安や心配を抱えた場合には、まず相続税がいくらかかるか正確に計算すべきです。
相続税シミュレーションにも幅があって、いろんな会社が提供する無料の相続税シミュレーションがありますが、安かろう悪かろうで精度も低いため間違った情報を鵜呑みにするのは危険です。タダでもらえる薬を飲むようなもので、あとで身体に悪影響がでないか心配です。 相続税がいくらか正確にわかったら、次に相続財産の現預金で相続税を払えるかどうかをチェックします。
相続税の試算は、実は現状より今後の展開を予想してどうすべきかを知ることに意味があります。試算してから亡くなるまでに時間がありますし、必ず状況は変化するからです。例えば、老人ホームに入ったり、自宅を建て替えたり、甥や姪に貸したりといったことです。各状況の中で、小規模宅地等の特例を適用できたり税金を安くする条件を1つずつ丁寧にアドバイスします。

②相続税を大幅に減少させる劇薬には注意が必要です。

相続税の試算をしてから亡くなるまでの間に、通常10年、20年という時間がかかりますので、間違いなく相続税率や基礎控除は改正され変更されていきます。
例えば、今から約20年前の平成6年は最高税率が70%(平成27年は55%)、基礎控除は5,000万円+1,000万円×法定相続人の数(平成27年は3,000万円+600万円×法定相続人の数)でしたので、どんどん変わっていくのは明白ということです。特例の細かい要件も毎年変わります。

そのため、今後10年、20年生き続ける方に対して「相続税対策で家を買いましょう!」というお話しは、「生まれたばかりの赤ん坊の20年後の結婚式場はどこがいいですかね、いまから予約しないと大変なことになりますよ!」と同じ話ということです。

相続税対策で現金を不動産に変えるのが有効のケースもあります。現在の相続税の制度が適用となる場合、つまり、残念ですが先があまり長くないケースです。裏を返せば老衰等で本人に意思能力がないケースであり、そもそも売買契約を結べないかもしれません。亡くなる直前での不動産購入は、本当に本人の意思によるものか後で論点になります。

現在の制度で相続税がいくらかかる正確に把握したら、節税を少し工夫してみる。このぐらいがちょうどいい塩梅です。

③相続税対策のため見知らぬ土地に住むこと

相続税を200万円安くするために、愛する地元から東京のマンションに引っ越さないといけなくなった、近所には知っている人は誰もいないという状況。
税金云々よりも地元の友人や町の人たちとのコミュニケーションの方が大事なのでは、と思ってしまいます。
節税分が手元に残っても、友人は戻ってきません。
「今年は税金沢山払うことになって正直損した気持ちなんだ!」
「そうか、それは仕方がないな!今年のことは飲んで忘れよう」
と年末に友人と共有できた方がいいですよ。来年の年末になっても覚えていたらまた飲んで忘れてください。
これも言い過ぎても言い過ぎないほど大事なことです。

④相続税対策で借金をすること

相続税対策に不動産を買うのは有効ですが、「現金」で不動産を買うのと、「借金」で不動産を買うのは全く違う行為です。
現金を不動産にすると相続税評価額が下がります。賃貸不動産ならもっと評価が下がります。借金で買った場合には、借金をそのままマイナスの資産として計算するため相続税がさらに下がります。
たしかに下がりますが、借金も同時に抱えてしまい別の問題が発生します。

家賃収入は入らない危険があるのに、借金は確実に返済しなくてはいけないということです。

家賃が入らない場合には、手持ちの預金でカバーするしかない。
不良物件になってしまったので売りたいけれど、人口減少の日本では売っても損がでて借金が残ってしまう。売ろうに売れない。
手持ちの預金を減らさざるを得ない。
そんな状況になってから、ふと「相続税」って何だっけ思い出すわけです。
「相続税対策のために散財した」ということです。無駄にしただけでなく、借金地獄から容易に抜け出せません。
相続税対策に借金を利用することはお勧めしません。

⑤円満な相続のためには

亡くなる前から、相続人同士で月に1回か、2か月に1回の頻度で定期的にランチやディナーを食べて顔を合わせておくこと。シンプルですが大切なことです。

我々の事務所はお客様を中心に役に立つ情報・ノウハウを提供し続けます。
相続税シミュレーションと相続税対策はぜひ当事務所にご依頼ください。

不動産を売却したお客様へ(不動産の売却にかかわる所得税の確定申告業務)

お持ちの不動産を売却した際に利益がでる場合には、翌年2,3月に確定申告(譲渡所得税)が必要となります。確定申告書作成の業務を行います。
不動産を売却した時の申告に関して、特例は複雑ですし細かい要件があり毎年改正されます。知識と経験とノウハウが必要になります。

不動産売却時の所得税の申告はぜひ当事務所にご依頼ください。

不動産の売却を検討しているお客様へ(売却残金シミュレーション業務)

不動産を売っていくら手元に残るかシミュレーションを行います。
見積もり時に受け取った収支表や手残り金額を計算した資料には、譲渡した際にかかる税金が正確に計算されていますか?譲渡所得税というものです。
通常計算されていません。計算されているとしても少なめの概算金額です。
売却前には「この物件売って手数料やら税金やら全部払ったら手残りは一体いくらになるんだろう」と疑問に思うのは当然です。
なんとなく概算で考えていて、売ったら税金40%かかって、思っていた金額の半分しか手に入らなくてびっくりするとはどういうことなのでしょう。
一言でいうと、不動産を現金に換えたことによって「資産が削られて小さくなった」ということです。
そんなことにならないように、売買契約前に厳密な税金計算をしましょう。
この売却残金シミュレーションで確認することができます。
残金シミュレーションした結果、お持ちの物件を「売らない方がいいかもしれません」と伝えることができます。

反対に、売った方がいい物件もあります。何の収益もうまず、固定資産税や管理費がかかるような物件。買い手も見つからず売りにくいでしょうが「売りにくいからこと売って手放すべき」なのです。
収益性は高いが賃貸経営をやめて楽になりたいという方もいます。また借地や底地を売って人間関係をさっぱりしたいという方もいます。
不良物件や問題がある物件を売って資産全体のレベルを維持しておくこと。
これが次の代まで資産を守っていく秘訣です。

我々の事務所はお客様を中心に役に立つ情報・ノウハウを提供し続けます。
売却の契約を結ぶ前に、当事務所の売却残金のシミュレーションをぜひご利用ください。

不動産を購入したお客様へ(不動産所得の確定申告業務、贈与税の確定申告業務)

賃貸物件を購入したお客様の毎年発生する不動産所得の申告を行います。
住宅取得のタイミングで使える特例を使い生前に非課税で贈与する方法もあります。
相続税対策として贈与税の特例をうまく使うことがポイントになります。

不動産所得の確定申告業務、贈与税の確定申告業務はぜひ当事務所にご依頼ください。

不動産の購入を検討しているお客様へ(資金繰りシミュレーション業務)

賃貸物件の場合、今後30年間の資金繰り試算表を作成します。損益計算書と資金繰り表により購入金額が妥当か、手元の現金がいくら増えるかを算出します。

「その物件、買わない方がいいかもしれません」と伝えることがあります。
賃貸物件を購入時する際に受け取った収支表や手取額計算の書類に不動産所得に係る所得税は入っていますか?
通常入っていません。所得税は累進課税で人によってバラバラなので記載していません。
とはいっても、大きな金額の買い物であるため、購入前に厳密な税金計算が必要です。
「表面利回り」「実質利回り」という単語は無視して頂いて構いません。手残りを正確に表さないだけでなく、実体を把握する際にお客様を惑わせる数字だからです。
一番重要なのは、「税金を払った後、1年後手元の通帳に現金がいくら増えているか」です。
利率ではなく、手元の現金がいくら増えているか。定期預金と同じような金額しか増えないようなら、賃貸経営は空室リスクがあるので、代わりに定期預金で運用しましょうとお伝えします。
賃貸物件は、売るより買うほうが数倍判断が難しいのです。
なぜなら、日本は人口減少で借主は減っていきますし、家賃は低下してきます。
人口減少で物件を買う人間も減っていくので、将来の売却金額も低くなります。
というのは自明なのですが、自分の気に入った土地だとどうしても愛着がわいて「特別」だと思ってしまう傾向にあります。

優良な物件を買うにしても、初年度は現預金がこれだけ増えて、5年後10年後はこうなるという正確な数字を把握してから購入すべきです。

我々の事務所はお客様を中心に役に立つ情報・ノウハウを提供し続けます。
当事務所の資金繰りシミュレーションをぜひご利用ください。

不動産を保有しているお客様へ

毎年の不動産所得の確定申告書作成業務を行います。

不動産による収入がいくらなのか、今月払う税金はいくらになるのか、預金口座の推移を見ながら「今月はいくら使えるのか」をアドバイスします。年末には税金対策を提案します。

資産管理会社の顧問及び法人決算書の作成業務を行います。

オーナーと資産管理会社の所得税と法人税のバランスを考慮して、収支の状況をアドバイスします。年度末には税金対策を提案します。

資金繰りシミュレーション業務

現在ご所有の物件の資金繰りを計算し、本当に儲かっているのかを算出します。
どんぶり勘定にせず現金が増えていっているのかを算出します。
毎年の不動産所得にかかる税金と将来の相続税を考慮してトータルで税額はどうなるのかを検討します。
不動産所得が一定額以上の場合には法人化を提案し、提携司法書士とともに法人設立をお手伝いします。

遺言書作成業務

提携司法書士による遺言書作成業務を行います。税金面でのサポートを同時にご提供します。
法律的な視点…権利帰属をめぐって争いが起きないこと
税務的な視点…①相続税の対象となる資産がすべて網羅されているか、②相続税はいくらになるか、③相続税を下げるためにどうすればいいか

アドバイス業務

銀行、証券会社、保険会社から為替商品や株式、保険を買えと言われたなど、不動産を保有している方には外部からさまざまなアプローチ、その多くは無益というか有害、があります。顧問会計士・税理士として「そんなものはいらないですよ」と伝えるのもお仕事になります。

将来の相続に備えるお客様へもご覧ください。

我々の事務所はお客様を中心に役に立つ情報・ノウハウを提供し続けます。
皆様の大切な資産をお守りします。ぜひ当事務所にご依頼ください。

遺言書をのこすお客様へ(遺言書チェック&遺言書作成業務)

遺言書チェック業務

税金の専門家として遺言書の内容のチェックを行います。 遺言者は一般的に法律家が作りますが、税金面での考慮が全くなされていないため、相続税が高くなる傾向があります。また、相続財産になるものが外れていたり相続発生後トラブルになることがあります。

法律家と税理士の視点は以下のように違います。
法律的な視点…権利帰属をめぐって争いが起きないこと
税務的な視点…①相続税の対象となる資産がすべて網羅されているか、②相続税はいくらになるか、③相続税を下げるためにどうすればいいか

遺言書作成のタイミングは、本人の意思能力もあるため、節税対策をするには最適のタイミングです。小規模宅地等の特例の要件を満たすように環境を整えたり、納税資金があるか確認をしたり、やれることが沢山ある極めて重要な局面です。

そのため、税理士が税金面から遺言書のチェックを行い、相続発生後トラブルになるような文言の場合には作りなおします。
ぜひ当事務所の遺言書チェック業務をご利用ください。

遺言書作成業務

提携司法書士とともに遺言書作成業務を行います。
税金面でのアドバイスを同時にご提供し、相続税申告と円満な財産分割を達成できる遺言書を作成します。
①相続税の対象となる資産がすべて網羅されているか
②相続税はいくらになるか
③相続税を下げるためにどうすればいいのか

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遺言書の作成は当事務所にぜひご依頼ください。

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